Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego w banku spółdzielczym?

Oprocentowanie – to od niego zwykle zaczyna się rozmowa o kredycie hipotecznym. Obok wysokości miesięcznej raty, wkładu własnego i zdolności kredytowej jest jednym z pierwszych pytań, jakie zadają przyszli kredytobiorcy. I trudno się dziwić – to właśnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w bankach spółdzielczych (i nie tylko) w dużej mierze decyduje o tym, ile finalnie zapłacimy za swoje mieszkanie lub dom.

Co jednak tak naprawdę kryje się za tym pojęciem i dlaczego liczby to nie wszystko? W dalszej części wyjaśniamy, na co zwrócić uwagę, aby świadomie wybrać kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym i jego oprocentowanie, by bezpiecznie zaplanować swoją przyszłość. 

Jakie są rodzaje oprocentowania?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego to procentowy wskaźnik określający koszt pożyczonego kapitału w skali roku. Kredyty hipoteczne w Polsce mogą mieć zarówno oprocentowanie zmienne, jak i okresowo stałe, i to dziś bardzo ważny element wyboru oferty kredytowej.

W przypadku oprocentowania zmiennego rata będzie się zmieniać w trakcie trwania spłaty. Przy spadku stóp procentowych będzie się obniżać, przy wzroście – także wzrośnie. To rozwiązanie daje, pewną elastyczność, ale wiąże się też z ryzykiem zwiększenia miesięcznego zobowiązania ponad budżet przeznaczony na jego spłatę. Wzrost już o jeden punkt procentowy może zwiększyć miesięczną ratę nawet o kilkaset złotych, w zależności od kwoty kredytu i okresu kredytowania. 

Co zmienia się w oprocentowaniu zmiennym?

Wysokość oprocentowania zmiennego wyznaczają dwa główne elementy, do których należą: wskaźnik referencyjny (najczęściej WIBOR) oraz marża banku. 

• Wskaźnik referencyjny odzwierciedla koszt pieniądza na rynku finansowym. Jego poziom zależy od sytuacji rynkowej oraz wysokości stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Zmiany tego wskaźnika wpływają na wysokość raty kredytu w trakcie jego spłaty. Maksymalny poziom oprocentowania regulują przepisy Kodeksu cywilnego, które określają limit odsetek maksymalnych.
• Marża banku to drugi składnik oprocentowania. Jest ustalana indywidualnie i zależy m.in. od oceny zdolności kredytowej, wysokości wkładu własnego, wskaźnika LTV (Loan to Value), historii kredytowej oraz sytuacji finansowej. Niższy wskaźnik LTV oznacza mniejsze ryzyko dla banku, co może przełożyć się na korzystniejsze warunki.

Obecnie na przykład w GBSBanku klienci mają do dyspozycji opcję kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym: WIBOR 3M + marża 1,75 p.p., gdzie WIBOR 3M to stopa rynkowa, która zmienia się co 3 miesiące; a marża 1,75 punktu procentowego to stała część oprocentowania ustalana przez bank.

A jak to jest z oprocentowaniem stałym?

Jak już wspomniano, oprocentowanie zmienne charakteryzuje się tym, że podlega wahaniom w czasie trwania umowy kredytowej. Jego wysokość zależy od zmian stopy referencyjnej, co oznacza, że rata kredytu hipotecznego może zarówno wzrosnąć, jak i zmaleć.

Oprocentowanie stałe gwarantuje niezmienną wysokość stopy procentowej przez określony czas, co przekłada się na przewidywalną wysokość rat kredytu. Po zakończeniu okresu stałego oprocentowania następuje powrót do stawki zmiennej lub możliwość negocjacji kolejnego okresu ze stałą stopą. Ta opcja zapewnia bezpieczeństwo i stabilność budżetu domowego, szczególnie w okresach podwyższonej inflacji i rosnących stóp procentowych.

GBSBank oferuje swoim klientom możliwość skorzystania z okresowo stałego oprocentowania przez okres maksymalnie 5 lat. W tym czasie wysokość raty kapitałowo-odsetkowej kredytu nie zmieni się, ponieważ nie jest zależna od zmiany wskaźnika referencyjnego. Natomiast występuje ryzyko, że w okresie stosowania stałej stopy procentowej wysokość raty może być okresowo wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnej stopy referencyjnej WIBOR 3M, wykorzystywanej jako wskaźnik referencyjny w kalkulacji wysokości oprocentowania zmiennego.

Po upływie 5-letniego okresu, klient może wybrać oprocentowanie okresowo stałe na kolejny 5-letni okres lub też powrócić do oprocentowania zmiennego. Dzięki omówionemu tutaj rozwiązaniu możesz świadomie wybrać opcję dopasowaną do własnych potrzeb oraz tolerancji na ryzyko.

Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Całkowity koszt kredytu hipotecznego obejmuje nie tylko odsetki, ale również wszystkie dodatkowe opłaty związane z zaciągnięciem i obsługą zobowiązania. Koszty odsetkowe i pozaodsetkowe tworzą razem sumę, którą faktycznie zapłacisz ponad pożyczoną kwotę. Do podstawowych składników kosztu kredytu należą: 

• odsetki wynikające z oprocentowania;
• prowizja za udzielenie kredytu;
• ubezpieczenie kredytu;
• opłaty za prowadzenie rachunku.

Aby obliczyć, ile wynosi całkowity koszt kredytu hipotecznego, należy zsumować wszystkie raty i dodatkowe opłaty, a następnie odjąć kwotę kapitału.Wartość tę można również wyrazić jako RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), która uwzględnia wszystkie koszty, jakie poniesiesz zaciągając konkretny kredyt. RRSO stanowi prawdziwy wskaźnik całkowitego kosztu kredytu i umożliwia porównanie ofert różnych banków. Zgodnie z zapisami ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, każdy bank ma obowiązek podawać tę wartość w umowie oraz materiałach informacyjnych.

Jeśli właśnie zadajesz sobie pytanie, czy warto wziąć kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym ze względu na warunki, to zwróć uwagę na krótką analizę RRSO w GBSBanku, która obejmuje kredyt na kwotę  290 776 zł, zaciągnięty na 225 miesięcy (ok. 19 lat), przy wkładzie własnym 20% i oprocentowaniu zmiennym 5,74% w skali roku (WIBOR 3M + marża 1,75 p.p.), co daje RRSO na poziomie 6,43%.

Co to oznacza dla Ciebie?

• Twoja rata miesięczna wyniesie  2 114,12 zł przez 224 miesiące, a ostatnia rata będzie minimalnie wyższa (2 115,56 zł),
• Całkowity koszt kredytu (odsetki + prowizja + opłaty dodatkowe m.in. koszty ubezpieczenia nieruchomości, ustanowienia hipoteki i podatku PCC ) wyniesie  195 904,32 zł, 

W praktyce RRSO w wielu bankach komercyjnych często mieści się w przedziale ok. 6,8%–8,0%, a to oznacza, że oprocentowanie kredytu hipotecznego w banku spółdzielczym warto sprawdzić, bo często jest po prostu konkurencyjne.

Sprawdź ofertę kredytu hipotecznego w GBSBanku →

Dobry kredyt hipoteczny to nie tylko oprocentowanie…

Wybierając kredyt hipoteczny w banku spółdzielczym lub komercyjnym, warto patrzeć szerzej. Tu liczy się wiele różnych czynników, od sprzyjającej analizy zdolności kredytowej, przez wysokość wkładu własnego, przez możliwość wyboru między stopą zmienną a okresowo stałą, poziom marży, a także – rzeczywisty całkowity koszt zobowiązania wyrażony wskaźnikiem RRSO.

Bank spółdzielczy może łączyć konkurencyjne warunki finansowe z indywidualnym podejściem do klienta i większą elastycznością w rozmowie o potrzebach oraz możliwościach kredytowych. To szczególnie ważne przy zobowiązaniu, które podejmujemy często na kilkanaście czy kilkadziesiąt lat.

Ostatecznie oprocentowanie kredytu hipotecznego to nie tylko liczba w tabeli. To decyzja wpływająca na bezpieczeństwo domowego budżetu i komfort życia przez wiele lat. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować wszystkie elementy oferty i wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do swojej sytuacji – tak, aby kredyt był wsparciem w realizacji planów, a nie źródłem niepotrzebnego stresu.